収益物件の管理の重要性について
2023/09/04
今回は収益物件取得後の、管理の重要性についてお話をします。
物件取得が目標になっている不動産投資の方を多く見かけますが、
取得はあくまでスタート地点であり、ゴールはあくまで出口戦略を経て利益が確定した時になります。
保有期間中の管理状態によって期間中のキャッシュフローや売却価格が大きく変わってきます。
そこでどの管理会社と付き合うかが重要になります。
私は以前に大手の管理会社に勤めており、延べ300棟以上の物件管理を担当してきました。
その経験を経て、管理会社を選ぶ上で重要なポイントが以下の3点になります。
①幅広く募集を行えているか（入居率を高く維持してくれそうか）
②リフォーム費用などの修繕費用が適正か（投資家目線か）
③出口戦略（売却）まで行ってくれるか
一つずつ解説いたします。
①幅広く募集を行えているか（入居率を高く維持してくれそうか）
こちらについては言わずもがなですが、保有期間中で一番重要になるのは入居率です。
管理会社の募集方法によって大きく変わってくるところポイントになりますので、
対象物件がおよそ何店舗で募集可能か尋ねてみるとよいでしょう。
首都圏（一都三県）ですと50店舗は最低ほしいところです。
間口を広げて募集して決まらなければ、家賃設定か内装や設備を疑う段階に入りますので、
まずは幅広い間口で募集を行える体制が整っているか確認しましょう。
②リフォーム費用などの修繕費用が適正か（投資家目線か）
こちらは実際に管理を任せてみないとわからないと思われがちですが、
クロス貼替の㎡単価やルームクリーニング費用を聞くことである程度の費用感を知ることができます。
クロス貼替えが1,100円／㎡を超えていたり、クリーニング費用が単身用で40,000円を超えていたりする場合には管理会社が大きく利益を取っている可能性があります。
また規模の大きい管理会社だと現地を見ずにリフォーム業者から上がったきた見積を
そのまま提案するような管理会社がとても多いです。
しっかり中身を吟味して、いらないものを削ってくれたりと投資家目線の管理会社だとストレスない賃貸経営が可能です。
③出口戦略（売却）まで行ってくれるか
不動産投資で利益が確定する瞬間が売却を行った時です。
管理会社が売却活動を行った方が、修繕履歴や物件の特徴を抑えており売却活動において有利になります。
また、将来の売却を見据えて普段から動いてくれるため、割安賃料で入居付けをしたりという心配がなくなります。
管理会社側も高く売れた方が手数料が増えるため、売却価格に直結する賃料はなるべく高く決めようと動いてくれます。
弊社では「透明感のある料金体系でオーナー様の利益を最大化する」を管理方針として
管理を行っております。
私も物件を所有しており、投資家目線の管理を心がけております。
まずは実績が少ないので費用面で他社様よりメリットを出し、規模を拡大していければと考えております。
現状の管理体制でお困りごと等ございましたらお気軽にご相談いただければと存じます。
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株式会社エフリーフハウス
埼玉県川口市戸塚境町32-18-203
電話番号 : 048-400-2629
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